I.- Introducción.
El pasado día 3 de octubre de 2024, el Tribunal Supremo, Sala Primera de lo Civil, sección Pleno, dictó dos sentencias, 1232 y 1233/2024, en las que determinó que las comunidades de propietarios estaban facultadas para prohibir en sus inmuebles el desarrollo de la actividad de pisos turísticos, por mayoría cualificada, dando por concluida la disputa surgida en torno a la interpretación del apartado 12º del artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, en adelante, LPH.
Como en otros muchos casos recientes, el problema tuvo su origen en la defectuosa redacción del precepto, introducido por el Real Decreto Ley 21/2018, de 14 de diciembre, dejado sin efecto ex artículo 86.2 CE y recuperado por el artículo 2.3 del Real Decreto Ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.
En concreto, el citado Real Decreto introdujo un nuevo apartado 12º en el artículo 17 de la LPH por el que señalaba que las juntas de propietarios podían limitar o condicionar, por mayoría cualificada de tres quintas partes de propietarios y de cuotas de propiedad, la actividad de pisos turísticos en su comunidad:
- El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.
El precepto debía ponerse en relación con el nuevo apartado e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU), añadido por el artículo 1.2 de la Ley 4/2013, de 4 de junio, y cuya redacción actual es la establecida en artículo 1.2 del Real Decreto Ley 7/2019, que la aplicación de la LAU
«e) La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística».
Como es lógico, pronto surgió el problema de qué debía entenderse por limitar o condicionar la actividad de pisos turísticos dentro de la comunidad, dando lugar a diferentes posturas, tanto en la doctrina como en la jurisprudencia menor.
II.- Criterio de las Audiencias Provinciales.
Tal como hemos adelantado, las distintas Audiencias Provinciales se dividieron en la interpretación del precepto. Así, una serie de Audiencias Provinciales entendieron que las comunidades de propietarios estaban facultadas para limitar o condicionar por mayoría cualificada la actividad de pisos turísticos, pero en ningún caso para prohibirlos si el acuerdo no era aprobado por unanimidad. Por el contrario, otras muchas entendieron que el precepto facultaba para prohibir la actividad de pisos turísticos sin ninguna limitación.
Las sentencias que negaron que las comunidades de propietarios pudieran prohibir el establecimiento de pisos turísticos en la comunidad consideraron que no era posible realizar una interpretación extensiva del precepto, que hablaba de limitar o condicionar los pisos turísticos, pero en ningún caso de prohibirlos (SAP Ávila, sentencia 39/2024, de 15 de febrero). Limitar no es prohibir (SAP Madrid, Sección 11ª, Sentencia 363/2023 de 29 septiembre).
Por otro lado, en muchas de estas sentencia se hacía referencia a la existencia de un principio constitucional que imponía una interpretación restrictiva de las limitaciones del derecho de propiedad, conforme a lo previsto en el artículo 33 de la CE). Por esta razón, exigían que la norma se pronunciara de manera clara y expresa sobre la prohibición, cosa que no hacía (SAP Huesca, sentencia 118/2024, de 22 de abril).
Frente a esta postura, otras Audiencias entendieron que las normas debían interpretarse atendiendo fundamentalmente al espíritu y finalidad de aquellas, conforme a lo previsto en el artículo 3 del C.c. Por esta razón, si el objetivo de la ley era facilitar el mercado de alquiler de viviendas y los pisos turísticos lo restringían, era claro que el precepto debía interpretarse en el sentido de admitir la prohibir la actividad de pisos turísticos con carácter absoluto (SAP de Guipúzcoa, sección 2ª, sentencia 383/2022, de 20 de mayo o SAP Segovia, 129/2020, de 21 de abril).
Al mismo tiempo, alguna de las sentencias favorables a la prohibición ponían de manifiesto que las normas tienen que interpretarse con arreglo a la realidad social del tiempo en que deben ser aplicadas, y para esto hay que tener en cuenta la alarma social que ha generado la introducción de un alquiler turístico en una casa cuyas viviendas se destinan a constituir el hogar familiar de sus propietarios, para lo cual es consustancial un sosiego y tranquilidad que se perdería con la aparición del alquiler turístico (SAP de Madrid, sección 21ª, sentencia 48/2024, de 9 de febrero)
Por otra parte, la mayoría de estas Audiencias entendían que, al admitir la prohibición del establecimiento de pisos turísticos en la comunidad, no se estaba realizando ninguna interpretación extensiva del precepto, sino una interpretación ajustada al sentido literal del término. El citado precepto no utiliza la expresión «prohibir», sino «limitar» pero una de las acepciones de dicho verbo es «poner límites a algo» y prohibir el desarrollo de una concreta actividad en las viviendas privativas del inmueble constituye un límite a su uso, no una prohibición absoluta del mismo (SAP Málaga, sección 4ª, 40/2023, de 25 de enero y SAP Cantabria 893/2022, de 23 de noviembre).
III.- Doctrina del Tribunal Supremo.
Ante las discrepancias de la jurisprudencia menor, teniendo en cuenta además de que se trataba de un precepto con menos de cinco años de antigüedad sobre el que no se había pronunciado expresamente, el Tribunal Supremo señaló que procedía fijar un criterio uniforme. Para ello estudió la posibilidad de establecer limitaciones al uso privativo de los inmuebles en régimen de propiedad horizontal y fijó la correcta interpretación del precepto.
En ambas sentencias, el Tribunal estudia en primer lugar la legitimación de las prohibiciones de uso de los elementos privativos en régimen de propiedad horizontal y su conformidad con la Constitución, para proceder en un segundo momento a la interpretación del artículo 17.12 de la LPH.
En cuanto a la legitimación de la prohibición, la Sala reconoce que «el derecho de propiedad es un derecho constitucionalmente reconocido, concebido en sentido amplio y sin más limitaciones que las establecidas legal o convencionalmente que, en todo caso, deben interpretarse de modo restrictivo. No obstante, admite que en el ámbito de la propiedad horizontal se establezcan límites o prohibiciones a la propiedad, que atiendan al interés general de la comunidad».
La Sala no se había pronunciado expresamente sobre el artículo 17.12 de la LPH, pero en diversas sentencias (1643/2023, de 27 de noviembre; 1671/2023, de 29 de noviembre; 90/2024, de 24 de enero; 95/2024, de 29 de enero y 105/2024, de 30 de enero) entendió que los estatutos prohibían el destino turístico de los pisos, cuando negaban el desarrollo de una actividad económica en la comunidad.
En consecuencia, ambas sentencias concluyen que «de la doctrina jurisprudencial expuesta resulta que es perfectamente legítimo, en el régimen de propiedad horizontal, a los efectos de conciliar los intereses estrictamente privativos con los generales concurrentes inherentes a su naturaleza jurídica, establecer legítimas restricciones o prohibiciones a las facultades de goce que, con respecto a los pisos o locales del inmueble, corresponden a sus propietarios; siempre que se trate, claro está, de un acuerdo adoptado conforme a derecho y con respeto a los límites impuestos por el art. 1255 del CC, sin que los arts. 33 (derecho a la propiedad privada) y art. 38 (libertad de empresa) reconocidos por la Constitución, veden unas limitaciones de tal clase». Esta interpretación es conforme con la CE.
Una vez admitida la posibilidad de admitir la legitimación de las prohibiciones, con algunas variantes, pero con el mismo resultado, ambas sentencias determinan el verdadero sentido del artículo 17.12 de la LPH, a la luz de los criterios interpretativos del artículo 3 del C.c.
Este artículo «otorga preeminencia al espíritu y finalidad pretendida por la norma, que se identifica con la ratio o razón de ser que la justifica, lo que conduce a que el intérprete no deba detenerse en la mera exégesis gramatical, sino prestar atención a los otros criterios del art. 3.1 del CC, entre los que destaca la prevalencia del teleológico o fin de la norma; es decir, el «por qué» y «para qué» fue dictada».
Para determinar esta finalidad, la jurisprudencia atiende a los preámbulos o exposición de motivos que, en el caso del RDL 7/2019, justifica la urgencia de su aprobación en las dificultades de los ciudadanos para el acceso a las viviendas de alquiler, así por haberse generado un notorio incremento de las rentas, en el que influye entre otros factores el fenómeno de alquiler turístico de viviendas a través de diversas plataformas. Por todo lo cual, considera que
«El espíritu y finalidad de la norma no es contrario, sino que propicia precisamente la interpretación de que la limitación de la actividad del alquiler turístico comprenda su prohibición. La voluntad del legislador es proclive a favor del arrendamiento residencial frente al alquiler turístico, que se pretende restringir con la finalidad de incrementar el parque de viviendas para arrendamiento, con la natural repercusión sobre los precios y correlativa reducción del esfuerzo de las economías familiares».
Pasando al sentido literal del precepto, de acuerdo con el Diccionario de la RAE, considera que limitar» no solo significa «poner límites a algo», sino también, «fijar la extensión que pueden tener la autoridad o los derechos y facultades de alguien». Es decir, la posibilidad de limitación conferida legalmente a las comunidades de propietarios de limitar la actividad de pisos turísticos en el inmueble puede suponer también su completa prohibición, que sería el máximo del límite.
Por todo lo cual, considera que admitir la prohibición no supone una interpretación extensiva del precepto, sino declarativa de su alcance y significado.
IV.- Conclusión.
Como resumen de todo lo expuesto, el Tribunal Supremo reconoce a las comunidades de propietarios la posibilidad de prohibir la actividad de pisos turísticos en sus inmuebles, cuando el acuerdo sea adoptado en junta de propietarios por voto favorable de tres quintos de los propietarios que representen, a su vez, tres quintas partes de las cuotas de participación.
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Departamento de Derecho Privado
Javier López Callejón